Plan Local d’Urbanisme intercommunal
Plan Local d’Urbanisme intercommunal
Le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est le document stratégique qui traduit le projet d’aménagement du Territoire à moyen et long termes des 36 communes du Pays d’Aix. Il se fonde sur trois piliers : l’environnement, la proximité et l’attractivité. Dès 2024, il est appelé à remplacer les PLU qui étaient élaborés précédemment par chaque commune. Celui du Tholonet a été adopté en 2013 de façon autonome par le conseil municipal en place.
Le PLUi définit les grandes orientations en matière d’urbanisme et encadre les projets immobiliers qui sont du ressort des acteurs privés et non de la commune. Celle-ci n’a pas vocation à mettre en œuvre elle-même ces projets.
Une concertation préalable a été initiée par le Conseil de Territoire du Pays d’Aix, qui en avait seul la compétence.
Des registres destinés à recueillir les observations ont été mis à disposition des habitants dans les locaux de la Mairie du Tholonet du 9 novembre 2022 au 23 janvier 2023. Vingt- sept contributions écrites y ont été déposées en plus de celles envoyées par e-mail.
Au mois de novembre 2022, une réunion publique a été organisée par la Métropole à Fuveau pour les communes du secteur. Elle portait sur les orientations générales du projet en cours d’élaboration.
Le 16 mars 2023, le projet était voté par le Conseil de la Métropole ouvrant ainsi la possibilité aux communes de communiquer à ce sujet. Dès le 27 mars, la commune du Tholonet était donc la première, et la seule à ce jour, à organiser une réunion publique destinée à présenter le projet arrêté.
- Pour le zonage, notre commune se retrouve sur les planches 40,41 et 50.
- Pour le coefficient d’emprise au sol, notre commune se retrouve sur la planche 6
- Pour les hauteurs, sur les planches 13 et 14
Le projet communal du PLUi
En 2024, l’application du PLUi marquera un changement conséquent dans le développement urbain du Tholonet, en rupture avec le PLU de 2013 qui régit toujours les constructions actuelles.
Fidèle à son projet politique, la majorité municipale est déterminée à garantir un développement modéré et maîtrisable de la commune qui permettra :
• Le respect de la qualité de vie de la population,
• La préservation et la mise en valeur de notre territoire,
• Le renforcement de la mixité fonctionnelle et générationnelle du village.
A cet effet, il a été décidé d’effectuer une importante réduction des zones ouvertes à l’urbanisation et d’imposer un cadre rigoureux et exigeant aux projets immobiliers privés à venir (3 hectares au lieu de 15). Ce cadre se traduit notamment dans les Orientations d’Aménagement et de Programmation sectorielles (OAP) définies dans le PLUi. De plus, le risque incendie (induit et subi) sera un élément essentiel de l’instruction réglementaire dans toutes les zones.
Les zones naturelles et agricoles restent inconstructibles par principe. La surface en zone naturelle a été augmentée de 12 hectares sur la commune.
Dans les documents d’urbanisme, les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) permettent de renforcer la qualité et la cohérence sur le long terme des projets d’aménagement, souvent portés par des opérateurs privés. Elles permettent aux élus de fixer des orientations, des objectifs à atteindre et des principes à respecter sur des zones à urbaniser dont la collectivité n’a pas la maîtrise foncière.
Dans le cas de la commune du Tholonet, les principes suivants devront s’appliquer sur toutes les zones ouvertes à l’urbanisation, identifiées comme sensibles:
– Principes d’accessibilité, de desserte et de fonctionnement urbain
– Principes d’insertion architecturale, urbaine et d’intégration paysagère
– Principes de qualité environnementale et de prévention des risques
Toutes les OAP sont consultables sur le document prévu à cet effet dans le PLUi : LIEN VERS LE DOCUMENT OAP DU THOLONET
Concrètement, qu’est-ce qui change ?
> Secteur Palette (lotissement Capdeville)
Dans le PLU de 2013, il était possible de construire des immeubles sur la partie sud du lotissement de Capdeville. Celui-ci a été sanctuarisé et passe en zone naturelle Nj (relative aux parcs et jardins d’agrément).
La constructibilité de l’entrée du lotissement de Capdeville est également abaissée pour être en cohérence avec le reste du lotissement, rendant ainsi impossible la construction d’un immeuble en R+2.
> Secteur Acanthes (entre Pavillon Sainte Victoire et chemin de chanteperdrix)
La zone à urbaniser a été considérablement réduite, autorisant 40 logements, dont 30 en petit collectif, très loin des programmes de 150 logements possibles sous le PLU voté en 2013.
En conformité avec une politique de mixité sociale volontariste, la programmation de logement sur cette zone devra prévoir au moins 75% de logements intermédiaires, permettant aux jeunes et aux familles du village ainsi qu’aux personnes handicapées ou à mobilité réduite de se loger dans des conditions décentes à des prix abordables.
> Secteur route Cezanne – Les Adrechs (à proximité du Moulin Cezanne)
La zone à urbaniser a été très sensiblement réduite afin de préserver la valeur paysagère et patrimoniale de la route Cézanne et d’éviter des aménagements dénaturants.
Un développement limité, harmonieux et de qualité demeure toutefois toujours possible à proximité de la zone urbaine du vieux village avec un coefficient d’emprise au sol de 5%, le plus faible du Pays d’Aix.
> Secteur Triangle Vert (entre le lotissement Capdeville et la zone de l’Escapade)
L’Analyse des Besoins Sociaux (ABS) de la commune confirme un vieillissement de la population. Ce secteur, au centre du village et proche des commerces et services, a été identifié pour répondre à l’impératif de loger différentes générations dans un même ensemble résidentiel.
Les entrepreneurs privés qui s’engageraient dans un projet sur ce site devront également prendre en compte ses particularités paysagères et écologiques : un vallat borde le site à l’est, créant une frange naturelle avec le lotissement.
La partie nord du site, sera dédiée à un parc paysager inondable.
> Secteur Carrière
La zone sur la colline en face de LIDL était classée en activité économique dans le PLU de 2013 et permettait la construction de 4000 m² de bureaux. Elle est désormais zone naturelle inconstructible, conformément à la volonté de la majorité municipale de stopper l’extension urbaine et de limiter l’implantation de secteurs tertiaires ou de commerces.
> Secteur Crémade
La zone à urbaniser au bout du chemin de Belle Fille qui permettait une densification et la construction de logements pavillonnaires est désormais classée en zone naturelle inconstructible.
Sur les parties sud et nord du lotissement de La Crémade, les possibilités d’extension des habitations resteront possibles mais moins importantes et toujours dans la limite d’un logement par unité foncière.
> Secteur de l’école
Le Conseil Municipal a voté le 29 mars l’acquisition de parcelles situées dans le secteur de l’école.
Le but de ces acquisitions est clairement exposé dans le PLUi : « La partie de l’autre côté de l’allée Louis Philibert sera dédiée à l’accueil d’un équipement en lien avec l’école. ».
Aucun changement donc, puisque ces parcelles étaient déjà classées pour de l’équipement public.
Il est effectivement prévu d’aménager sur ce terrain un espace paysager de loisirs complétant ainsi les différents pôles d’équipements de la commune à destination des enfants et des familles.
Le futur pump track (parcours pour VTT ou BMX) souvent réclamé par les jeunes pourrait facilement y trouver son implantation.
